부동산 매매계약, 계약금만 포기하면 언제든 해제할 수 있을까?

매매계약을 체결한 뒤 마음이 바뀌면 계약금을 포기하고 계약을 끝낼 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 계약서의 약정과 계약 이행이 어디까지 진행됐는지에 따라 해제 가능 여부와 부담이 달라집니다.

계약금 해제의 기본 원칙

별도 약정이 없다면 민법상 계약금은 해약금으로 추정됩니다. 상대방이 계약 이행에 착수하기 전까지, 돈을 준 쪽은 계약금을 포기하고 받은 쪽은 배액을 돌려주는 방식으로 계약을 해제할 수 있습니다. 여기서 배액은 받은 계약금에 같은 금액을 더한 액수입니다. 다만 계약서에 해제 조건이나 위약금이 따로 정해져 있다면 그 내용을 먼저 확인해야 합니다. 계약금 일부만 지급한 경우에도 계약금 약정액 전체가 기준인지 다툼이 생길 수 있으므로, 실제 지급액만 포기하면 된다고 단정하기 어렵습니다.

중도금 지급 뒤에는 달라질 수 있다

매수인이 중도금을 지급하거나 매도인이 소유권 이전을 위한 절차를 진행하는 등 계약 이행에 착수하면, 단순히 계약금을 포기하는 방식의 해제가 제한될 수 있습니다. 이행 착수 여부는 구체적인 행동과 계약 내용에 따라 판단합니다. 이때는 상대방의 동의나 계약서에 정한 해제 사유가 필요할 수 있고, 일방적으로 거래를 중단하면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 해제 의사를 전달하기 전에는 지급 일정, 해제 조항, 상대방의 이행 상황을 함께 살펴야 합니다.

자주 묻는 질문

질문 1. 계약금을 아직 전부 보내지 않았다면 취소할 수 있나요?

일부 지급만으로 자동 취소되는 것은 아닙니다. 계약서에 정한 계약금 액수와 지급 약정, 상대방의 이행 착수 여부를 확인해야 합니다.

질문 2. 상대방이 배액을 돌려주면 계약은 바로 끝나나요?

해약금에 의한 해제가 가능한 시점인지가 먼저입니다. 이미 이행에 착수했거나 별도 약정이 있다면 배액 반환만으로 해제가 인정되지 않을 수 있습니다.